Los expertos de JLL profundizan en la actividad de construcción en Louisville

Jul 20, 2023

Según datos de JLL, las inversiones en construcción continúan generando optimismo con una elevada actividad de construcción en todo el país. ¿Cómo se está desarrollando esto en Louisville? Le pedimos al vicepresidente de servicios de desarrollo y proyectos de JLL, Oliver Roe, y a la gerente de proyectos, Brooke Coleman, que opinaran sobre las tendencias actuales y lo que le espera a Gateway to the South.

¿Qué cambios clave ha observado en términos de presupuestos y plazos de construcción en la industria?

Oliver Roe: En Louisville, los costos de construcción, en la mayoría de los segmentos de materiales, están comenzando a estabilizarse hacia una tasa de inflación industrial más histórica del 4-6% anual. Hay excepciones notables, particularmente en equipos eléctricos y mecánicos, que continúan sintiendo la presión creada por una demanda desmesurada en centros de datos y construcción de manufactura avanzada. Es necesario vigilar el aumento de los precios del petróleo, ya que tendrá un impacto en el transporte de mercancías y en cualquier producto con mayor exposición a esos mercados, como las tuberías de PVC.

Los cronogramas y cronogramas de construcción son tan buenos como la suma de sus partes. La adquisición de equipos eléctricos, equipos mecánicos, generadores y ascensores (todos elementos sin los cuales no se puede abrir un edificio) sigue siendo un desafío con plazos de entrega de hasta un año. Nuestro equipo mitiga los impactos a tiempo al adquirir estos artículos en las primeras etapas del proceso, durante las fases de planificación y diseño, antes de que una pala llegue al suelo.

Los procesos de permisos y zonificación también deben ser una prioridad al planificar un cronograma de construcción. Es clave contar con miembros del equipo que estén familiarizados con los procesos de zonificación y permisos de cada jurisdicción.

La sostenibilidad es cada vez más importante en los espacios de oficinas, y características como las paredes verdes y la iluminación de bajo consumo son cada vez más populares. ¿Cómo equilibran las empresas el coste de dichas funciones con los beneficios esperados a largo plazo?

Hueva:Algunos de estos materiales y sistemas de construcción sostenibles están empezando a madurar, haciéndolos más asequibles, pero otros sistemas requieren una mirada más cercana para justificar su caso de negocio.

Brooke Coleman: Muchas de las torres del centro instalaron y operaron accesorios de plomería de bajo flujo hace años, pero han tardado mucho más en renovar sus viejos sistemas HVAC debido a los costos y las interrupciones para los inquilinos. En algunos casos, un inquilino en el piso medio de una torre podría querer actualizar su sistema de filtración de aire para mejorar la calidad del aire interior, un cambio que beneficiaría a todos los inquilinos de arriba y a ninguno de abajo, como ocurre a veces dependiendo del tipo de modernización y sistema en uso. Esto crea un problema de equidad para los inquilinos que no se benefician, así como un problema financiero cuando se trata de imponer mayores costos de mantenimiento de áreas comunes a algunos inquilinos, pero no a todos.

Aun así, algunos propietarios de edificios consideran necesario realizar estas mejoras, ya que las empresas están empezando a exigir ciertos estándares antes de alquilar espacio.

Hueva: Es necesario observar el ciclo de vida y los períodos de recuperación de estos elementos, sopesando el gasto de capital con los beneficios operativos en el uso reducido de servicios públicos, la retención de empleados y la optimización del lugar de trabajo. En los casos en los que un propietario y un inquilino comparten el capital y los gastos operativos, puede tener sentido compartir estos costos adicionales y los beneficios adicionales que aportan durante el plazo del contrato de arrendamiento.

También existen programas del gobierno estatal y federal que incentivan la inversión en sistemas de construcción sostenibles, particularmente con la aprobación de la Ley de Reducción de la Inflación. Estos incentivos pueden incluso hacer que los sistemas de construcción sostenibles sean más baratos que las opciones convencionales.

Coleman: Nuestro trabajo es ayudar a los clientes a ahorrar dinero en sus proyectos de construcción y desarrollo, y parte de eso es mantenerse informado sobre los incentivos disponibles. Hemos ayudado a nuestros clientes a obtener reembolsos de LG&E, nos apresuramos a guiar a nuestros clientes de Indiana en la solicitud de dinero READI (Iniciativa de Desarrollo y Aceleración Económica Regional) disponible durante la pandemia y actualmente estamos ayudando a un cliente a obtener crédito de la Ley de Reducción de la Inflación al implementar un sistema mecánico energéticamente eficiente en su nuevo edificio.

La reciente Guía de equipamiento de JLL afirma que cada vez más empresas están adoptando un enfoque "flexible y básico" en sus espacios de oficina como resultado del COVID-19. ¿Puede ampliar este enfoque y en qué se diferencia de los diseños de oficinas anteriores a la pandemia?

Hueva: Las empresas están respondiendo a las necesidades nuevas y cambiantes de su gente, reconociendo que la oficina sigue siendo el centro del refuerzo de la cultura, fomentando la colaboración, impulsando la innovación y preparándolos para el crecimiento profesional. Las empresas están creando espacios abiertos y flexibles para acercar a sus equipos y generar esa conectividad.

Si bien son apropiados para determinadas empresas y culturas, los espacios de oficina tradicionales con muchas habitaciones pueden contener muchas ineficiencias. Aprovechar el espacio abierto y flexible crea una oportunidad para servicios como salas de conferencias y reuniones pequeñas, ayuntamientos y salas de descanso y espacios de bienestar y hospitalidad. La reducción de paredes y la compartimentación en un plano de planta crea más visibilidad y colaboración. La clave es ofrecer diferentes espacios para adaptarse a las diferentes necesidades y preferencias de trabajo, manteniendo al mismo tiempo usos específicos para las áreas de la oficina. Para las empresas que siguen un modelo de trabajo híbrido, es necesario priorizar las experiencias en la oficina, lo que significa más que una simple fila de escritorios individuales.

Coleman: Después de analizar seis años de datos en Louisville, hemos determinado que una estrategia flexible y central ofrece importantes ahorros de costos a los clientes. Al reducir el número de paredes, se reducen los costes de materiales, lo que se traduce en ahorros que oscilan entre el 14% y el 33%. Además, la reducción del esfuerzo de mano de obra en el sitio se hace evidente al considerar los cortes de techo y alfombras que de otro modo habrían sido necesarios.

¿Puede compartirnos un ejemplo de un proyecto reciente en el que haya podido ofrecer ahorros de costos a su cliente sin comprometer la calidad o el diseño?

Hueva: Nuestro equipo está llegando al final de la fase de diseño con un cliente de una escuela privada en un proyecto de expansión donde evaluamos tres opciones diferentes de sistemas mecánicos. Estas opciones incluían un sistema más tradicional con un costo inicial más económico, pero un costo operativo más alto y menos confiabilidad; otro sistema tradicional con algunas ventajas desde el punto de vista de los costos operativos y un precio más intermedio; y una tercera opción para un sistema geotérmico y de bomba de calor que era más costoso desde el principio pero ofrecía un costo operativo muy reducido y más confiabilidad.

Pudimos trabajar con el equipo de diseño para calificar esta tercera y mejor opción para lo que es básicamente un reembolso a través de la Ley de Reducción de Inflación, lo que la hace más asequible en costo de capital que las otras dos. JLL está brindando al cliente el sistema de la más alta calidad y al mismo tiempo logra objetivos de sostenibilidad con ahorros de capital y costos operativos.

Coleman: Algunos ahorros de costos se logran por necesidad, o lo que la industria de la construcción denomina ingeniería de valor. Otros ahorros de costos son accidentes felices, producto de sesiones de intercambio de ideas con su equipo de diseño, construcción y cliente. Recientemente encontramos una escalera en la calle donde inicialmente se propusieron persianas operables para crear privacidad. Sin embargo, se descubrió que era poco probable que los inquilinos individuales subieran y cerraran las persianas mientras iban y venían. En su lugar, se propuso una señalización de vinilo que le ahorró al cliente un poco más de $2,500.

¿Ha trabajado recientemente en algún proyecto que implique convertir un antiguo edificio de oficinas en un uso diferente (por ejemplo, residencial o de uso mixto)?

Hueva: El concepto de conversión de oficinas es un tema candente en la industria en este momento. Estamos viendo esto en muchos mercados de todo el país, pero menos a nivel local aquí en Louisville. Con las reducciones en las necesidades de oficinas de las empresas y una búsqueda de calidad en toda la industria, hay edificios de oficinas obsoletos que necesitan ser mejorados o reutilizados. El argumento comercial para estas conversiones debe analizarse caso por caso y, en ocasiones, requiere el apoyo de los gobiernos locales para que llegue a buen término.

En Louisville, vemos desafíos al agregar la infraestructura residencial requerida, como plomería, a estos edificios. Por otro lado, existen oportunidades para soluciones creativas. A menudo, los prestamistas de estos edificios han respaldado un uso diferente y necesitan revisar un cambio en los edificios residenciales, y deben confirmar que la zonificación local también lo permita.

Dicho esto, las conversiones pueden y deben realizarse localmente para revitalizar los distritos comerciales centrales y otros vecindarios para atraer más personas a esas áreas para vivir, trabajar y jugar. A medida que los desarrolladores y los gobiernos locales comiencen a aprovechar este concepto, veremos más llegar a Louisville, pero será necesario que las empresas y los funcionarios públicos trabajen de la mano para que esto suceda.

Obtenga más información sobre el estado de la industria de la construcción a través de la guía de costos y tendencias de diseño de JLL en EE. UU. y Canadá.

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